L’investissement dans des immeubles de rapport :

Comment éviter de se tromper par emballement

L’investissement dans des immeubles de rapport est souvent perçu comme une solution idéale pour générer des revenus locatifs tout en diversifiant son patrimoine immobilier. Il est vrai que ce type d’investissement présente de nombreux avantages, comme une rentabilité potentiellement élevée, une mutualisation des risques locatifs, et la possibilité de valoriser un bien au fil du temps. Cependant, il existe des pièges courants que beaucoup d’investisseurs rencontrent, souvent par un emballement initial, qui peuvent rapidement transformer un projet séduisant en une source de soucis financiers.

Je souhaite partager avec vous les meilleures pratiques pour éviter de tomber dans ces écueils, en m’appuyant sur mon expertise en bâtiment et l’analyse approfondie des aspects financiers et techniques de ce type d’investissement.

1. Comprendre les différentes solutions d’investissement dans des immeubles de rapport

Il existe plusieurs stratégies pour investir dans des immeubles de rapport, en fonction de vos objectifs et de votre profil d’investisseur. Voici quelques options courantes :

• L’achat d’immeubles déjà divisés en lots : Cela permet de mutualiser les risques en louant plusieurs unités indépendantes (studios, appartements) à différents locataires. Cela peut maximiser les revenus locatifs, mais attention aux charges de copropriété qui peuvent être élevées.
• L’achat d’un immeuble entier pour une rénovation complète : Cette option permet de personnaliser entièrement le bien, souvent avec des marges intéressantes. Toutefois, les coûts de rénovation, les imprévus techniques et les contraintes administratives peuvent facilement faire exploser le budget initial.
• L’achat d’immeubles pour transformation (changement de destination) : Transformer un bâtiment commercial ou industriel en logements locatifs peut s’avérer très rentable, mais les travaux sont souvent lourds et soumis à des réglementations strictes.

<< Quelle que soit la stratégie choisie, il est essentiel de ne pas se laisser emporter par l’enthousiasme ou une promesse de rendement rapide. La rigueur et l’analyse sont primordiales et être accompagné par un professionnel aguerri vous évitera bien des surprises >> David Mesmacque

2. Identifier les charges qui peuvent affecter la rentabilité

Un immeuble de rapport peut sembler très rentable à première vue, mais de nombreuses charges viennent souvent alourdir le dossier et réduire la rentabilité réelle. Voici quelques éléments à bien prendre en compte avant de finaliser votre achat :

• Les taxes foncières et autres impôts locaux : Selon la localisation de l’immeuble, ces taxes peuvent être élevées et doivent être intégrées dans vos calculs. J’ai fait une étude récente où mon client n’avait pas intégré ces charges qui étaient supérieures à 6 500 euros et n’avaient pas été calculées dans la rentabilité de cet immeuble !
• Les charges de copropriété : Si l’immeuble est divisé en plusieurs lots, ces charges peuvent représenter une part importante des dépenses, notamment si des travaux d’entretien récurrents sont nécessaires. Là encore, un premier exemple avec 20 000 euros de charges envisageables mais non prévues et non intégrées ont désagréablement surpris un de mes nouveaux clients qui ne se fera plus avoir bien évidemment en me permettant d’intégrer tous les chiffres impératifs dans mon interface développée par mes soins ! Un deuxième exemple avec un client qui a « oublié » de me faire part d’un nouvel investissement, il a malheureusement signé avec un agent peu scrupuleux qui non seulement lui a vendu un appartement de luxe bien au-dessus de sa valeur mais en omettant d’insister sur le montant des charges de syndic supérieure à 15 000 euros chaque année !
• Les coûts d’entretien et de maintenance : Les immeubles anciens nécessitent souvent des travaux de rénovation réguliers (toiture, façade, électricité, plomberie), ce qui peut peser lourdement sur votre budget. Là en revanche, il nous est souvent possible de conseiller nos clients et de leur faire bénéficier d’avantages indéniables qui augmentent considérablement la valeur locative et implicitement la rentabilité 😉
• Les frais liés aux assurances : Assurer un immeuble de rapport coûte généralement plus cher qu’un logement individuel, surtout s’il est situé dans une zone à risques.
  • Zones sismiques (comme certaines régions du sud de la France, autour de Nice ou en Guadeloupe),
  • Zones soumises à des glissements de terrain, et là, j’en connais un rayon 😉
  • Zones exposées à des tempêtes ou à des vents violents, comme les côtes atlantiques et méditerranéennes.
• Un exemple de zone à risque qui fait monter le prix des assurances est une zone sujette à des risques naturels comme les inondations. En France, par exemple, les zones inondables identifiées par des Plans de Prévention des Risques Inondations (PPRI) sont classées comme des zones à risque. Si un immeuble de rapport est situé près d’un fleuve, d’une rivière ou dans une plaine inondable, les assurances vont automatiquement être plus élevées pour couvrir les risques de dégâts des eaux.
• D’autres zones à risque peuvent inclure :
• Dans ces cas, les compagnies d’assurances considèrent qu’il y a un risque accru de sinistre, ce qui se reflète dans les primes d’assurance plus élevées.
• Les frais de gestion locative : Si vous faites appel à une agence pour gérer vos locataires, ces frais peuvent représenter 5 à 10 % de vos loyers perçus. Attention aux frais annexes que certains osent annoncer, une de mes clientes qui vient de me confier plusieurs biens en gestion à la suite du décès de son conjoint se voyait déduire des frais exorbitants liés à des travaux ou des interventions non justifiées et affichait une rentabilité négative alors que depuis ma prise en charge, la rentabilité nette est supérieure à 6,5 % !
  
• Les vacances locatives et impayés : Ces périodes, bien que souvent sous-estimées, impactent directement votre rendement. Il est crucial de les anticiper.

• Il y a quelques années, un de mes prospects a acheté un petit immeuble de rapport bien situé dans une ville dynamique. L’immeuble comptait trois appartements et semblait être une excellente opportunité. Nous avions étudié le projet ensemble, et tout indiquait un bon rendement locatif. Cependant, ce client, plein d’enthousiasme, n’avait pas suffisamment pris en compte mes remarques sur ce point clé : les vacances locatives et les risques d’impayés !
• Peu après son acquisition, deux des locataires sont partis, laissant l’immeuble avec seulement un appartement occupé. Il s’est retrouvé avec un tiers de ses revenus locatifs et deux appartements vides pendant plusieurs mois. Pendant ce temps, les charges fixes (taxes foncières, assurances, entretien) continuaient de s’accumuler. Mais le plus inattendu est venu lorsque le locataire restant, qui semblait parfaitement fiable au début, a cessé de payer son loyer. Malgré les relances et les tentatives de discussion, il m’a fallu plusieurs mois pour engager une procédure d’expulsion (Eh oui, entre temps, il a décidé de faire appel à mes services avec déjà pertes et fracas enregistrés ). Pendant ce temps, le manque de revenus a commencé à peser lourd sur la rentabilité globale de l’investissement.
• Mon client avait sous-estimé les délais nécessaires pour retrouver des locataires sérieux et n’avait pas prévu de fonds de sécurité pour couvrir ces périodes sans loyers. Cette expérience lui a appris que, même si un projet semble rentable sur le papier, il faut toujours se préparer aux imprévus, comme les vacances locatives ou les impayés.
• Grâce à cette expérience, j’ai insisté, dans mes projets suivants avec lui, sur l’importance de bien choisir ses locataires, d’avoir une gestion proactive et de constituer une réserve financière pour pallier ce type de situation. Aujourd’hui, il est beaucoup plus rigoureux dans ses investissements et n’hésite plus à faire appel à mes services pour éviter tout emballement.

Ces charges peuvent rapidement transformer un projet initialement séduisant en un investissement beaucoup moins rentable. Il est donc fondamental de bien les anticiper et de s’assurer qu’elles sont intégrées dans vos calculs de rentabilité.

3. Mon approche pour éviter les erreurs d’emballement

Avec mon expérience dans le bâtiment et différents corps de métiers, et avec l’aide précieuse de mon associé THOMAS et de nombreux professionnels spécialisés, j’ai développé une approche rigoureuse pour sécuriser ce type d’investissement. En collaboration avec des experts tels que des artisans, des ingénieurs, des architectes, ou encore des diagnostiqueurs, je suis en mesure de répondre rapidement à toute question technique et financière afin d’affiner les chiffres avant de prendre une décision.

Nous utilisons des outils et des méthodes qui permettent d’avoir une vision claire et précise de chaque aspect du projet. Par exemple, j’ai développé et mis en place un tableau financier sur-mesure réservé exclusivement à nos clients qui permet d’évaluer avec précision la rentabilité de chaque bien, en prenant en compte toutes les charges mentionnées ci-dessus. Ce tableau est un atout indispensable pour ne pas se laisser emporter par un enthousiasme excessif et pour s’assurer que chaque investissement est réfléchi, rentable, et sans mauvaises surprises.

4. Exemples concrets de biens disponibles

Je vais vous présenter quelques exemples de biens actuellement disponibles. Si, à la lecture de cet article, l’un de ces biens est déjà vendu, ne soyez pas déçus, car de nouvelles opportunités vous seront présentées régulièrement 😉. Chaque bien a ses propres spécificités et potentiels, allant des immeubles de rapport à des projets plus atypiques. Grâce à mon approche rigoureuse, j’ai optimisé chaque dossier pour assurer une rentabilité maximale tout en minimisant les risques.

Restez connectés sur le blog ainsi que sur nos pages Facebook et LinkedIn pour découvrir ces biens en détail ainsi que des articles exclusifs sur l’investissement immobilier.

Exemple 1 : Appartement T5 rénové de 92 m² avec rentabilité optimisée

Je dispose d’un appartement T5 de 92 m² où l’ensemble des travaux a été soigneusement réalisé. Cet appartement était initialement destiné à la vente directe, mais après avoir conseillé mes clients dans l’acquisition d’un terrain et la construction de leur maison, il est apparu plus opportun pour eux de mettre en location ce bien, offrant ainsi une belle opportunité d’investissement.

Grâce à mes services, nous avons trouvé rapidement un locataire de qualité : une famille avec une situation stable. Ce qui rend cet appartement si attractif, c’est son emplacement privilégié, proche de la gare et de tous les services nécessaires pour leurs quatre enfants, deux universitaires et deux adolescents. Ce bien assure actuellement une rentabilité nette de 8,75 %, un excellent rendement pour un investisseur recherchant un placement sûr.

Exemple 2 : Ensemble immobilier à fort potentiel de développement

Cet ensemble immobilier comprend une grande maison sur trois niveaux, dont les travaux ont été partiellement réalisés par un architecte et un compagnon du devoir. Bien qu’il reste plusieurs finitions intérieures à prévoir, ce bien offre un excellent potentiel. Il inclut également une petite maison de type T3, entièrement rénovée, avec une cave voûtée en rez-de-chaussée, idéale pour des événements tels que des dégustations ou des réceptions privées.

En plus, une vaste dépendance en longère pourrait être transformée en trois appartements en duplex ou six studios, parfaits pour des locations de type Airbnb. Un garage avec plus de 6 mètres de hauteur sous plafond offre encore des possibilités d’aménagement. Pour ce projet, j’ai réalisé une étude de faisabilité technique et financière pour achever les travaux et exploiter le potentiel locatif dans cette zone privilégiée.

Exemple 3 : Investissement dans deux duplex ou habitation avec dépendances pour entrepreneurs

J’ai eu l’opportunité de travailler avec des chefs d’entreprise désireux d’habiter près de leur lieu de travail afin de réduire leurs déplacements et optimiser leur temps. Actuellement, je propose deux appartements en duplex dans une petite copropriété avec des charges très réduites et des conseils et astuces à vous présenter en tous points… Ainsi qu’une belle maison d’architecte disposant totalement autonome, d’un studio séparé avec son accès indépendant. Ces biens offrent une excellente rentabilité pour une utilisation mixte, alliant habitation et bureaux, avec une exploitation professionnelle tout aussi performante.

Exemple 4 : Projet de gîtes ou chambres d’hôtes dans le Vexin

Pour ceux qui souhaitent se lancer dans la gestion de gîtes ou de maisons d’hôtes de prestige, j’ai plusieurs biens disponibles dans des cadres verdoyants et privilégiés du Vexin. Chaque propriété a fait l’objet d’une étude approfondie, tant au niveau des travaux que de la rentabilité potentielle, afin de vous offrir un projet parfaitement adapté à vos ambitions. Vous pourrez vous projeter avec sérénité, que ce soit pour un projet de gîtes ou d’hébergement touristique.

« Découvrez plus de détails sur cet appartement T5 ici« , « Pour voir le potentiel de cet ensemble immobilier, cliquez Multiples bien sur grand terrain plat dans le Vexin. », les opportunités pour chef d’entreprise désireux de limiter leurs déplacements pour se rendre sur leur lieu de travail 😉 « Habitation et bureaux ou locataires sur place » et « Appartement en RP et bureaux attenants » et enfin je vous laisse sur les différents biens pour découvrir les gîtes en question.

Enfin, une nouvelle opportunité qui ne sera pas longtemps disponible pour cet « Appartement de type F2 » avec quelques travaux à Mézières-sur-Seine au prix exceptionnel de 69 K€

Bonne visite et à bientôt,  David

Ces exemples concrets ne sont qu’un aperçu des opportunités que je peux vous présenter. Que ce soit pour ces biens ou d’autres, n’hésitez pas à me contacter pour un entretien. Ensemble, nous validerons votre projet en fonction de vos objectifs et de vos capacités financières. Je me ferai un plaisir de partager avec vous tous les détails nécessaires à la bonne compréhension de votre projet d’investissement.

« Pour en savoir plus sur la manière dont nous gérons des projets complexes tout en optimisant la rentabilité, consultez notre article sur la gestion de ventes multiples ici« .